Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 82

Е аз не съм чакал - като ми е било изгодно съм купувал. Изгодно по моя преценка, според спестените ми пари и дохода ми.
Доходът ми не се е вдигнал чак х3 оттогава.
"Достъпно" според всички книги и експерти е докъм 5 годишни дохода. Че в някоя държава може да е станало и 15, не успокоява никого.
Тука колегата няколко пъти писа как все пак можело да си купи всеки човек жилище ако то е скромно, старо и на неатрактивна локация и ако се лишава от "глезотии". Да, ама тези глезотии правят БВП - все пак икономиката е в по-голяма си част всички други сектори. Ако даваш висок % от дохода си за жилище, то по-малък ще остава за храна, дрехи, кръчми, молове, фризури, пътувания, ремонти, и всичко останало, което пък дава хляб на тези, дето го работят и съответно и техните доходи няма да растат и те няма да могат да си купят жилища.

Едното е текущ разход, другото е актив.
Ако си купила луканка за 50 лв. с кредит и се надяваш да стане 60, за да имаш печалба, пък тя стане 40, а имаш да връщаш кредита, как е?

Интересно ми защо луканката не спада,след като видимо спадна търсенето....
Обаче се чака "срив на цените при НИ" въпреки, че специално в столицата все още интерес има?
Що се отнася до хранителните стоки,спрях да купувам доста артикули,не защото в момента не мога....А защото ми изглеждат съмнително пресни, поради това,че имат в пъти намаляло търсене ...
А да плащам Х2 за полуразвалени неща е нонсенс...

Какъв беше този фантастичен сценарий, нищо не му се разбира. Някой от село решил да си купи имение за близо 200 000 лв. Вие имате ли представа колко пари са това за село? Това са две улици с хубави къщи.
Договорът с банката изяснява колко има да плаща. Това, че имота е поевтинял не е основание да му поискат 20 000 лв., така, както ако беше поскъпнал, няма да му подарят 20 000 лв.

Невидимият данък, инфлацията, не просто е тенденция, а е закон, че абсолютно всичко ще поскъпне. Независимо от колебанията, няма стока, която да поевтинее, освен ако нещо не е избързало да поскъпне чрез спекулации или рекламни кампании. Заплатите и цените на стоките и услугите вечно ще се повишават.

Пишете небивалици. Спрете се.

Защото и принципно горните разсъждения са пълна безсмислица.

Защото психологията на купувача по нашите ширини е малко по-различна. Преди за кратък период продавах разни неща в сайтове от типа OLX и например пусках нещо за 10 лв. и никакъв интерес. После вдигах цената на 20 лв. и веднага се купуваше. Просто самите ние спомагаме да бъдем кошчето за отпадъци на Европа...

Много Ви моля, спрете с глупостите, които съчинявате. Нямате си понятие от елементарни термини в икономиката. Видях и че хора са ги лайкнали, за да демонстрират ниското ниво на грамотност в областта. Имаше изследване,че повечето български деца са икономически неграмотни и не могат да се оправят в бакалията или да сметнат лихва. Не са само те.

Може да е съвпадение. Цените на дреболиите скочиха в пъти, защото за 10 лв. не си заслужава да ходиш до ЕКОНТ-а. Ако кажете, че по същото време същата стока други са предлагали на по-ниска цена, тогава ще Ви повярвам.

Пазара в момента сирасте основно, защото продавачите са по-малко от кепевачите;
Наистина може да има промяна ,защото цикъла на растеж продължи доста дълго;
От друга страна влизането на еврото ще продължи най-вероятно тенденцията на увеличение;
Интересно ще бъде;

Според колегата съфорумец Крис, достъпност на един имот е 5 годишни дохода....
Давам пример - през 2014 г.,мой познат нидерландец си купи къща за около 230-240  хиляди евро ....С ипотека за 25 години и чист доход малко над 2100 еуро месечно ....Правим сметка 2100x12=25200 еуро годишно....25200х5=126000 еуро....Т.е. според Крис жилището е почти два пъти по-недостъпно от "нормата".....Сега дохода му е около 3200 еуро на месец,а къщата му струва близо половин милион еуро....

Високите цени водят до по-малка покупателна способност т.е. по-малко хора купуват. Това е голям бич за всеки бизнес. Бизнесите искат печалби от голям оборот не от малък оборот с голям марджин. Преведено на прост български - искат луканката да е по-евтина и да продават повече от нея. В случая луканката е скъпа, защото електроенергията, която се ползва за производството й е изключително скъпа. Това поставя бизнеса на колене и той ще свие кепенците ако продължава така. Ето например в Германия много бизнеси фалираха или се изместиха извън Европа. Безработицата нарасна и немците не могат да си обслужват ипотеките. У нас скъпия ток се покрива от държавата, но за сметка на външен дълг и това не може да продължава вечно. Сега разбра ли защо луканката ти е скъпа. След време може тока да му падне цената и конкуренцията ще натисне цените на луканката, но до тогава няма да ядем луканка и който оцелее ще разказва. Като не ядеш луканка, работниците в месокомбината ще бъдат съкратени, а тяхната ипотека ще стане рискова.
Крис го обясни обратния процес. На английски има поговорка "the cure for high prices is high prices". Кой разбрал, разбрал, кой не разбрал ще купува скъпа луканка и имоти.


animsaj, не са небивалици писанията на крис. Но какво ще стане, може само да гадае. Той не си е измислил тези процеси, които описва. Това са стандартни икономически процеси, които много други хора и експерти са наблюдавали и описали десетилетия наред. Крис просто ги е прочел и се е запознал. За разлика от теб.
За сценария с Бай Иван, не съм чул БГ банка да иска да довнесеш пари ако си под вода, но обикновено в момента в който масово ипотеки са под вода, това значи увеличен РИСК. В такива моментли лихвите са скочили драстично и на бай Иван вноската му е по-висока. Ако той не може да смогва да я плаща следва да търси рефинансиранеи удължаване на срока на ипотеката, но тогава идва големия проблем - оценката на имота е доста по-ниска и понеже бай Иван е под вода, за да рефинансира ще трябва от някъде да извади нови пари. И тук отново се стига до сценария, който Крис описва.

Във формулата ти не участва цената на парите, а именно лихвата. Като разбереш каква е била лихвата 2014 и днес и ще видиш, че цената на имота е скочила и той може да си я позволи защото лихвата е паднала драстично. Поне се образовайте малко преди да се пънете да спорите с колежката animsaj.

Ако някой нещо не разбира, може проблемът да е в него, а не в написаното?
Същия сценарий се е случвал много пъти по света, последно преди около 15 години.
И локацията, макар и фантастична, реферира към квартали в София, не на село.

Относно договорите за ипотека, макар и да наричате хората неграмотни, направете си труда да прочетете условията. Ето например на Уникредит, но на всички банки има такава клауза.
Аз няколко пъти съм я цитирал, но тук има хора, които казват - абе тя е сложена само така, но никога няма да я активират. Ако е тъй, пробвайте да договорите с юристите на банката да я премахнат от договора, да видим какво ще кажат


Ами недостъпно е ами. Отвори ипотечния калкулатор, 240к за 25 години е 1150 месечна вноска, Никой няма да му отпусне кредит, по който вноската е над половината доход. По самото жилище имаш твърди разходи: данък, застраховка, домсъвет, ток, вода и т.н. а какво остава за другите ти нужди? Че ти ще умреш от глад. Банките там спазват нормативни % колко от дохода може да ти отива за ипотека, и това е около 30% обикновено.
Може жена му или родителите му да са подписали също ипотеката.
Съотношението се смята српямо брутния доход, не нетния. В Нидерландия брутният доход е средно 44,000 евро. Ако сам човек купува, трудно ще му отпуснат 250к. Ако къщата е половин милион, ще трябва домакинство с двама работещи за да я изплащат.
Ето какво пишат нидерландските вестници - средна цена на къща 452к, нужен е доход 95к годишно, за да ти отпуснат кредит. Със средния доход хората не могат да си позволят средната къща - нужно е двойно над средното. Кажи-речи като при нас (от което на нас не ни става по-леко, освен на тези, които обичат и на Вуте да е зле).

https://nltimes.nl/2024/03/04/twice-median-income-longer-enough- … -home-netherlands

Много се извинявам за намесата в културната ви дискусия, но в момента токът за бизнеса е на цената на битовия, че даже и по-евтин при договаряне.
И още ще пада.
Тъй че не поради скъпия ток е скъпа луканката.

От картофи, та на луканка. Общото между тях и имотите е, че доста трябва да потърсиш, за да намериш нещо прилично. Това по-скоро ми се вижда минус, не цената. Цената я определят в голям процент клиентите.

Кампаниите на агенциите, замаскирани като "анализи" са като  реклама на луканка "Кестените" примерно. То е всеки ден луканка-анализ; луканка-анализ. Вчерашния го прочетохме на предната страница, ето един пресен от днес:
https://www.economic.bg/bg/a/view/prodavachite-zadyrjat-imotite- … te-po-visoki-ceni
На картофи реклама не знам да има, затова са евтини

ПП. Всъщност има, но цената не е същата

А защо да няма обезпечение? Нали е взел 180 и сега имотът му струва 180? Освен това чак пък на следващия месец и само за месец цената да се срине с 10%? Ако стане след година той вече ще е внесъл десетина хиляди, а ако стане след 5 години ще е платил сериозна част от дълга.

Както винаги  даваш краен, даже граничен случай - бай Иван ще е уцелил баш пика за да вземе кредита, веднага след това ще има рязък спад, няма да има никакви резерви (сиви доходи, земи, роднини), банката на момента ще преизчисли активите (те даже при неплащане чакат 3 месеца)... Може и да се случи, ОК, ама какъв процент от заемите ще са в този краен сценарий?

Щом казваш
https://news.bg/energy/biznesat-iska-pak-kompensatsii-za-visokit … seni-na-toka.html
ЧС - няма значение кога е купен имота ако си безработен и не можеш да плащаш. Между другото този краен случай в момента се случва в Германия с пълна сила. Страната се деиндустриализира и се съкращават много работни места. Какво ли става с ипотеките на безработните. Защо ли стават безработни като тока им е само 2 пъти по-евтин от нашия. Явно нашите предприятия и производства са доста по-стабилни от немските щом все още успяват да се справят без да фалират. Или пък държавата им помага. Но дали ще може да им помага зимъска? Сега добре, че са всички фотоволтайчни балъци, които се набълбукаха и построиха стотици соларни паркове и сега плащат, за да им изкупуват тока.

Е защо да е краен - с колко % на година се качваха имотите, нима не могат да спаднат с 10% за една година? Нима не са падали в миналото, и то с повече, и то не само една година, а няколко подред?
Ако стане така, то всички нови кредити, взети през нея година, които са били само с 10% самоучастие, могат да се окажат "под вода".
Банката не иска обезпечението да покрива точно главницата, а да е повече. Ако е точно, тя носи риска, а ако има и самоучастие (спрямо моментната пазарна стойност на обезпечението) ти носиш риска от обезценка. Банката оперира така по закон, защото не работи със свои пари, а с пари на гражданите и е длъжна да ги предпази от риск. Иначе ти ако даваш твои пари назаем, можеш каквото си искаш обезпечение да изискваш - даже и никакво. Ще дадеш гратисен период на Бай Иван с надеждата след време имотите пак да поскъпнат.

И не е съвсем вярно, че докато/ако се случи това, той ще е изплатил вече значителна част от кредита. Първите няколко години вноската отива преобладаващо за лихви, а не за главница. Това всеки ипотечен калкулатор ще ти покаже.