Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 82

Хора, много Ви моля да се ограмотите и да не пишете такива бисери. Едно е да си разсъждаваш, съвсем друго е да пишеш глупости използвайки термини, които не разбираш!

Аха, то не било в България, ами било по света.
И не било сега, ами преди 15 години.
И накрая не било две улици на село, ами било панелка в София.
Сега вече ми светна.

БНБ: 

Много хубава дискусия, ама теоретична. Всички изтървате от внимание човешкия фактор. А "Банките" в същност са служителите, които работят там.
Служителите имат норматив за раздадени кредити, имат норматив - да няма не обслужвани. От тия два основополагащи мотива произтича поведението им спрямо клиентите - правят се всякакви възможни и невъзможни гимнастики да се дадат нужното количество пари. Правят се всякакви гимнастики кредита да не става необслужван или не обезпечен.
Теореричното положение, че някой преразглежда досиетата на ипотечните кредити при срив в имотният пазар просто не се прави на практика.
1. Досието на кредита се разглежда веднъж годишно около датата на отпускане. И то - повърхностно, особено ако вноските се плащат редовно. Никой не се и напълва да проверява колко струва имота към съответния момент и дали покрива стойността на главни ата.
Между другото - правилото е - главница + лихвата за предстоящите 12 месеца + таксите за същия период.
2. До искане за допълнително обезпечение заради понижена цена на имота може да се стигне в много краен случай. Аз дори и в далечните 2008 - 2009 не съм виждала в практиката такива.
3. Ако се стигне до ситуацията от т.2 банката в най-общия случай бутва малко разни коефициенти в оценката и кредита пак Драва обезпечен.
Всичко това се прави, защото Банката няма интерес да има лоши кредити в портфолиото си. Защото клона, който работи с кредитополучателя няма интерес от лоши резултати в очите на ръководството.
Защото основната цел е вие да си плащате без някакви допъл ителни други разноски за банката. И докато сте редовен тя не ви приета от къде са парите за вноските и не се интересува дали апартамента ви в Малиновите ниви може да се продаде за 150к или за 135к.
Банката в крайна сметка носи крайно минимален риск - имотите и кредитополучателите са застраховани. Депозираните суми не са изцяло раздадени, раздадените не са само в един кредитен продукт. Отделно има разни счетоводни врътки за стабилност, които се изискват по закон. Банката има възможност индивидуални да се до застраховка като предложи по-висока лихвен надбавка на по-рискови клиенти или за по-рискови активи.
И отново ще отбележа - всичко зависи как служителя ще подходи към всеки отделен случай. Колкото по-притиснат е да гони план за разддени пари, толкова по-склонен е да рискува и да нападне реалната ситуация към банковите правила, вместо обратното.

Бут оттука, бут оттам = Lehman Brothers, реколта 2008 г.

Вижда се, че дори 2008 2009 в БГ условия не се получава ситуацията на Лемън Брадърс.
Нашенският кредитополучателя ли е по-отговорен и дисциплиниран, банките ли в крайна сметка са по-предпазливи и с повече регулации, не знам. А и до преозчисляване на оценките в хода на изплащане на ипотеки те изобщо не се стига у нас.
В крайна сметка не е важно какво може на теория, а какво се прави на практика.
Отделно съм убедена, че има много детайли по фалита на цитираната банка, които не са ни известни.

Да цитирам един класик - Чехов: Ако в първо действие на сцената виси закачена пушка, то до края на представлението тя ще гръмне.

Така че щом има сложена такава клауза в договорите, значи като й дойде времето, тя ще се активира. Щом мислите, че е там само формално, пробвайте както казах да се договорите с юристите на банката да ви отпуснат кредит без такава клауза.

Вярно е, че никой няма интерес от срив и намират всякакви законови вратички. Например в момента повечето банки по света държат ДЦК от всякакви държави, предимно развити, издавани преди няколко години при купон 0-1%. Сега пазарният купон е 4-5% съответно пазарната стойност на тези облигации се е сринала и банките трябва да отчетат обезценка (загуба). Регулаторите обаче им позволяват да ги държат в графата held-to-maturity без да трябва да им правят mark-to-market. Това не намалява загубата, просто я разсрочва по целия матуритет на книжата малко по малко, когато всъщност тя ще се появи, но според правилата трябва да се отчете веднага цялата загуба като обезценка. Разбира се този, който прави правилата, може и да ги променя

Едва ли има смисъл от подобни отклонения, но що се отнася до имотите те могат да продължат да се качват докато се помпят нови пари (кредити), съответно нови депозити, нови инвестиции и нови кредити. Такава система обаче никога не е в еквилибриум, тя или расте или спада. Както и пазарните "балони" - всеки балон или се надува или се спишва, няма равновесно положение. Но кога идва точният момент е трудно да се каже.

@ЧС:

Поведението ти е като на малко момиченце, което се има за много умно, но няма грам опит в живота. В думите ти няма нищо съществено и аргументирано. Само нападки, дори не си даваш труда да обясниш, защо аз или някой друг не сме прави и грешим. Отворен съм за дискусия с аргументи и ще коригирам гледната си точка ако ми обясниш къде и какво бъркам. С удоволствие ще се ограмотя от твоите знания. Ето например от Крис научавам много неща, но човека се аргументира. И той не си измисля икономичкеска и финансова теория, а така работи света. Сподели ми кои термини не разбирам, каква глупост съм написал?

Ето ти дефиниция за покупателна способност. Ти ми кажи ако нещо стане по-скъпо дали покупателната ти способност не пада. И дали повече хора могат да си го позволят. Ако всеки има над 1000лв и нещо струва 1000лв то всеки има покупателна способност да си го купи. Ако нещото стане 1100, то вече не всеки ще е способен да си го купи и е загубил покупателната способност т.е. броя купувачи намалява. Кое според теб не е вярно и е глупост? Това са елементарни 101 неща, които ако ти наричаш глупост, то нивото ти е много ниско.

Да, 2008ма в щатите, банките нямат никакъв интерес кредитополучателите да не могат да си плащат вноските. Поради тази причина ги викат един по един да предоговарят условия в тяхна полза, с големи отстъпки и т.н., но те въпреки това се налага да оставят ключовете за американските си мечти на банката (няма работа).

Малко хора ще разберат какво е това, но си струва и за тях да се пусне:
https://youtu.be/9xZx1lf2tvs
Портфолиото на една банка или както му викат на запад балансшийта е чиста математика и статистика. Тук някои хора се опитват да го изкарат чисто човешки фактор, в който има не съвършенства, емоции и субективно мнение. Балансшийта на една банка не е въпрос на интерпретация, процеси или субективни мнения обвързани с човешки фактор, не е въпроса на желания. То е чиста математика. Ако сметката не излиза си под вода и ще бъдеш принуден да действаш (да се разбира - преоценка на активи, рефинансирания, гърмеж на ипотеки и тн). Във видеото по-горе се показва, какво се случва, когато всеки по верижката има инсентив да прилага човешки фактор вместо математика и статистика. И някои хора помним какъв беше резултата от това. Въпроса е дали историята се повтаря или този път е различно. Аз лично не знам и съм взел решение още преди 3 години как да действам в такава среда. Но ще живеем, ще видим.
И малко офф в скрит текст:

Пак нищо не каза.

Първо пишеш глупости, сега това и чакаш дискусия с мен. Няма как да стане.

Гого и Крис - с вас не може да се спори, вдигам ръце.
За останалите - теорията, която ни излагат двамата потребители е вярна. Само че практиката у нас (не в Америка) е друга. А обикновения кредитополучател пряко го засяга практиката.
- Америка като закони, правила, практики, икономика има малко общо с Европа. Може да се намери информация на много места в мрежата. Поради което пренесените примери не са особено релевантни.
- И клауза, че ще те обесят да има в договора за кредит, ако не е възможно да се стигне до прилагането й - какво от това (по повод преоценката на залога).
- Балансите на банките (и не само) са много хубаво нещо. Математика и статистика приложени от човешкия фактор. В скрития текст Гого сам е написал, че подлежат на манипулиране по напълно законни правила. Само ще вметна, че не ние сме измислили топлата вода. И ще припомня фалита на Енрон в така любимата ви Америка.

То може да се спори, ама не значи, че като спориш с някого ще го убедиш в твоята гледна точка. Всеки в спора защитава мнението си и рядко го променя, защото чул нещо, а само когато обстоятелствата го принудят

В случая ти за какво искаш да спориш - че жилищата в момента са достъпни за средния българин или средния софиянец? Аз не мисля така, няма и какво да промени мнението ми, освен реални факти - например ако доходите се вдигнат или цените спаднат, така че средно жилище да струва около 5 брутни годишни заплати. Мнения, статии и експерти едва ли ще ми променят гледната точка по този въпрос.

Е то винаги е неочаквано и непредвидено. Всяка криза, рецесия, спад винаги са неочаквани. Ако някой очаква нещо да спадне, няма да го купи сега, а чак когато вече е спаднало.

Ама то жилищата никъде по света не са лесно достъпни, но в България все пак са по-лесно достъпни отколкото на други места. И това е факт, пък че там било по-хубаво и прочее е отделен въпрос. И да, около голямата инфлация имаше моментен скок на недостъпността, обаче доходите вече започват да наваксват и пак в България да се купи е по-лесно.
Освен това средният софиянец не движи пазара на скъпите имоти. Пазарът се движи от платежоспособната прослойка, която в София не е никак малка все пак.
А че да се купи днес е много по-неизгодно отколкото преди 7 - 8 години е факт и никой не го оспорва. И не само заради поскъпналите имоти, но и заради вече осезаемо вдигнатите доходи, защото обслужването на ипотеките става много по-лесно. Обаче това не е основание хората да спрат да живеят и купуват, защото животът си тече и колкото и да се променят условията пак ще се купува. Просто всеки трябва да си прави сметката, а който не го прави си е негов проблем.