Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 90 (хипотетично-еврово издание)

От "Капитал" са стигнали до извода, до който горе-долу веднъж седмично стигаме и ние - как едни дори 15-20 процента понижение означават просто, че цените ще стигнат едва нивата от преди 18 месеца - https://www.capital.bg/biznes/imoti/2025/05/06/4775699_kakvo_se_ … moti_po_vreme_na/

И както стана ясно отпреди няколко поста, доходността от наем в Берлин е на опашката в сравнение с други европейски столици.
Даже София е по-напред.
Т.е. за инвестиране не става.
За живеене - да, но ако ти се налага. И ако намериш.

Да попитам, този наплив от хора заради хубавата природа в Германия ли е? Мисля си, че хората не гледат природата, а икономика, заплати, уреденост, иначе щяха да идват в България.
Да попитам, ще има ли наплив към България? Мисля си, че когато видим наплив към Русия, тогава ще видим и наплив към България. Демек никога
Несериозно е да се говори за недостиг на жилища у нас. Жилища има, но не се продават, а се държат под ключ.

По принцип е така, но не знам защо тук обичайно взимаме предвид чак нереалистично кофти хипотези, а не и добри такива, макар също толкова нереалистични. Защо не предвидим наплив насам, основно поради ислямизирането на Европа. Може пък да има такъв след време.

Сериозно, какъв е реалният шанс в рамките на една година лихвите по съществуващи кредити (не говорим за нови) да са 5-6% - реално обсъждано вече от две години насам? И аз не говоря за години напред, а в краткосрочен план.

При все, че за последните 20 години средната лихва е 5.8% - СЪЩЕСТВЕН. Моята прогноза е, че няма да стигне 5%, но ще тръгне нагоре.

Хората се движат, мигрира, емигрират и т.н. не поради достъпността или липсата на такава на жилища. Съвсем други са факторите в днешно време и са специфични за всеки. Ако всеки, който мрънкаше, че не му харесва къде живее, имаше топките да иде там, където му харесва, светът щеше да е по-добро място.

Евентуален спад от 15-20% според мен би имал огромно психологическо значение.
Много от хората на пазара не са виждали спад, защото последният такъв беше преди 15 години. Не вярват, че е нещо реално и възможно. То се вижда и от повечето мнения тук - "не очаквам спад", "очаквам да се качат още" и т.н. като латерни.
Инвеститорите в имоти ги купуват само защото очакват цената им да се качи още. Ако видят, че не се качва (или дори че е спаднала, недай боже!) отпада главната причина да купуват. Дори и лихва 0.1% в банката все пак е положителна и за предпочитане от това да загубиш 10-15-20%. Да не говорим и за други възможности като злато, ценни книжа, биткойни, имоти в друга държава, и какво ли още не.
То се видя и след последния спад 2008-2009 г. който го помни - няколко години след като кризата беше отминала, цените на имотите не се вдигнаха. За какво да си затвориш парите в имот, ако той няма да се качва или може дори да спадне? Чак 2014-2015 почнаха да се качват пак цените - когато хората позабравиха, че могат и да спадат.

Да добавя, евентуален спад на имотите от 15% в Берлин няма да има значение, напротив, ще повиши търсенето и ще раздвижи пазара, защото там РЕАЛНО има глад за имоти.

У нас, ще стане както Крис казва, защото имаме 30++% празни имоти и пазар движещ се от спекулативни инвестиции, а не от реални жилищни нужди. В момента, в който масата инвеститори сметнат, че вече не е изгодно да се инвестира в имоти, ще настане доста голяма суша при сделките.

Какво щяло да стане 6-10 години, след като нещо друго може би би станало, ама не се знае дали това другото ще стане, и кога ще стане изобщо. Чувате ли си изобщо никой от вас не може да отгатне, защото никой не е преживявал приемането на еврото. Живеем си живота сега, с текущата обстановка. Защо все гледате някаква алтернативна несъществуваща обстановка?

Мисля, че силно подценяваш потребителите в темата с такива твърдения - как не вярват, че понижаване на цените е "нещо реално и възможно".
И със сигурност си пропуснал стотиците постове, в които се казва, че рано или късно това ще случи, и че единтвеният въпрос е от какви нива ще бъде този спад - от 800 и от 1 000 евро на квадрат не се случи, както беше пророкувано, от 2 000 евро ли ще бъде, от 3 000 евро ли...
Понеже има разлика за човека, който го чака този спад, нали, особено, ако чака от няколко години и всеки ден отваря нета да види как новите цени само се отдалечават от неговите възможности.

Все се дава тази прословута криза от 2008, която всички помним, тогава бая народ си взе чукалата и емигрира поради липса на работа и му беше все тая, че имало спад в цените на имотите. Да, някои са имали пари тогава и са купили, ок, други имат сега.

Ами какво да гледаме - какво станало миналата година ли? Каквото станало - станало; не мога да върна времето назад. Инвестиционни решения се вземат винаги на база какво очакваш от бъдещето.

За мен няма значение, това са нормални процеси. През последните 21 г. купихме 3 имота - първият за живеене, другите 2 с цел инвестиция. Номер 2 купихме 2008 г., точно преди спада. През следващите няколко години цената му падна с 20%, но това е краткотраен спад, който не ни засегна, защото не сме имали намерение да го продаваме. В момента е със 130% по-скъп от цената, на която го придобихме.
Разбира се, най-изгодно би било да го бяхме взели, когато беше с 20% по-евтин, но тогава, през кризата, нямаше да можем да изтеглим кредит, а не разполагахме с пари в брой. Лихвата също беше доста добра.

А имотът оттговаряше перфектно на търсенето ни за продажна цена - наем. Поискахме максимално дълъг срок за кредита, След първата година, когато имаше такси за предсрочно погасяване, започнахме да внасяме, когато и колкото преценим, без да се отразява на обичайния ни начин на живот. Изплатихме го за половината период и спестихме толкова, колкото при по-кратък срок на кредита. Предимството е, че официално се водехме на много ниска, поносима вноска, с голям запас, ако попаднем в ситуация да сме притиснати финансово или се повиши лихвения %.

Сега пак купихме. Не го планирахме съзнателно, но имахме готовност, ако попаднем на нещо изгодно. Съседите до нас решиха да продават, договорихме оптимална цена, спрямо пазара и не се поколебахме. Шегуваме се, че пак ще дойде криза но вече сме го отиграли, пък и наемите от тях вече ще са 2 и ни остава излишък. Имотите са компактни, хол с бокс и спалня и дори в най-лошите моменти видяхме, че не стоят празни, при това на доста добра цена.

П.П. Разбира се, ние сме играчи на дребно. Идеята ни е до 60-65 г. да си осигурим допълнителен доход, който да ни е в помощ. Дали очакваме кризи? Да. Но такива, които засягат няколко години, не трайно в посока надолу. Биха ни засегнали единствено, ако решим да продаваме, а ние нямаме такива намерения. Естествено, има непредвидени обстоятелства, като здравословни проблеми и т.н., които биха ни принудили, но първо, не се хвърляме на нещо непосилно и второ, ако мислим само за най-лошото, то не трябва въобще нищо да правим в този живот...

Много хора мислят така и дано за вас проработи - за съжаление, няма как да работи за всички, заради демографията.
Ако на всеки пенсионер има по трима работещи, които да живеят под наем в негови инвестиционни имоти, че да му плащат пенсията - то може просто да си плащат осигуровките и НОИ ще има достатъчно за пенсии. Ситуацията обаче е 1.5 работещи към 1 пенсионер, с тенденция да стане 1:1. Освен да дойдат пакистанци да живеят тук, и да има по 2-3 от тях да плащат наем на всеки пенсионер.
Мисля добре илюстрираш това, което казах - който е инвестирал и след това е минал през спад, му е отнело след това доста време (във вашия случай 17 години) преди да се реши да го направи пак.
А който е купил 2015, 2018, 2020, или 2022 - сега 2025 мислиш ли, че разсъждава като разумно като вас? Той/тя не знае друго освен постоянен ръст.