Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 90 (хипотетично-еврово издание)

Страшно е.

Сакън някой да не реши да сподели алтернативно (макар и доста обосновано мнение) и няколко човека скачате на амбразурата, все едно са ви натиснали копчето.

Приеми, че пък ние смятаме друго и залагаме на него. Пак с цел спечелим и да сме прави.

Толкова ли е сложно?

Те вече продават спекулантите. Даже някакви брокери се рекламират как купуваш рано с примерно 20 000 евро и след няколко месеца правиш вече "само" 50% на първоначалната инвестиция (доскоро била 100%). Не знам каква е схемата,сигурно те си взимат 3-4% на пълната продажна цена,а купувачът се надява да намери балък след няколко месеца да му изкупи имота и да се платят още 2 пъти по 3-4% комисион. Т.е. явно има хора,които действат на имотния пазар на принципа на борсите,но едва ли са наясно,че с ливъриджа и високите транзакционни разходи при най-малката волатилност надолу,си затриват собствения капитал,а може и да са на сериозен минус,ако не успеят да реализират имота. За мен такива тарикати си го заслужават,то досега как им се е получавало - на магия.

Аз лично за себе си смятам, че върхът е достигнат и продавам сега в Манастирски ливади. Противно на повечето, смятам, че от Януари, ще има спад на сделките, най малкото, докато се ориентират хората в новата ситуация и ще гледам тогава да купя. Смятам и, че доста хора ще продават от януари, ще се увеличи предлагането и ще има натиск към цените.

Това който го прочете веднага би трябвало да светне една поне оранжева (ако не и червена) лампа. Доста ми напомня какво се случваше в Щатите и Канада в разгара на балона.



До миналата година имах ипотеки за над 3 милиона лева. Приеми че не всички които пишат тука са клавиатурни герои.
Между другото ти поне имаш правилното мислене да купуваш оптимално на всеки етап. Иначе не става. Ама колкото и оптимално да купиш, колко ти е доходнистта? Ако е над 5% според мен имаш доста създандено екуити в апартамента и по- добре да му направиш флип.

И като флипнеш,какво правиш после?
А. Отиваш да купиш същото на зелено и реализираш 2 комисиона загуба+ такси придобиване + ремонт + 3 години чакане (и липса на наеми.
Б. Стоиш и харчиш готовите пари и чакаш цените да паднат.
В. Зарязваш сектор,в който си вложил години и познаваш,за да рискуваш в някой старт ъп със съмнителен успех?
Г. Взимаш си сейф и складираш физ.злато (което доста нарасна напоследък и също не е на оптимална стартова позиция за купуване,по-скоро за продаване).
Ще ми е интересно какви по-смислени и дългосрочни опции бихте предложили.

Дани, то е ясно, че такива като теб знаят как да си направят сметката, но такива като госпожата, която онзи ден пусна въпрос в темата за обявите “много харесахме апартаментите Х и У и се чудим в кой да инвестираме с цел предпазване на парите”. Посъветвах я иронично да ги купи и двата с кредит. Ами и ти знаеш, че тя пари едва ли ще изкара. Купува топ напудрени имоти с сума ти компромиси на надута цена за флип и си мисли, че прави топ инвестиция. Няма грам “оптимизация” ако трябва да цитирам твой термин.  Та такива пишман инвеститори с лопата да ги ринеш. То ако имаше файда флипърите щяха да ги задържат такива имоти и щяха да ги отдават под наем, не да ги набутват на някои “иМвеститори”. Такива като госпожата ще panic sell’нат на втория месец. Въпроса е такива като теб ли са повече или такива като нея? Ти кажи.

Ами по принцип ако правиш флип както трябва се предполага че ремонта ти е създал екуити, тоест ако например някой като танграта който има създадени канали прави ремонта за 10 хил евро обаче завършения апартамент добявя 20 хил евро стойност. И от тази гледна точка ремонта е плюс а не минус. Също така има някакви създадени контакти със строители и понеже е купувал преди може да вземе отстъпка. Междувременно парите от продадените апартаменти се слагат в безрискови облигации които ти носят колкото че може и оовече доход от наем докато чакаш да построят сградата. И ако купува директно от строител и си продаде сам може и никакви комисионни да не плати. Друга смислена опция е да се купуват индекси (не индивидуални акциЙ щото има повече риск). Индексите в дългосрочен период носят 10- ина % годишно.

Good point.

Дори не е необходимо да са много.
Само 10% паникьори могат да повлекат цените с малко.
И там ще важи "покрай сухото гори и мокрото". Т.е. ще удари всички, и глупави и умни.
Но аз не препродавам спекулативно. Ако цените спаднат с малко, ще си ги държа (каквото планирам във всички случаи) и ще си ги давам под наем.
Не се наемам да го сметна с колко. Трябва много инфо, данни и статистика. И пак няма гаранции за точност.

И все пак, може и да не решат да продават и тия хора. Нали искат да спасят парите от инфлацията. Паркират ги и ги оставят.
На мен ми звучеше твърде наивно, за да е истина. Според мен, просто рекламиращ брокер от Явлена си показва обявата.

Ако беше само в БГ, може да говорим за "балон". Но във всички държави има завишени изисквания при строителство, завишени цени, заплати, материали. Никой не очаква спад, напротив. Големите играчи гледат да експандват. Строители купуват още парцели, строят повече, по-големи строежи, местят се в по-богати държави и строят паралелно и у нас и там. Това са сериозни хора, движещи по няколко 10 000квм+ строежа едновременно.
Пред очите ми са. Точно бай Муй от интернет ще му даде наклон в какво да инвестира.

Емо,тези ипотеки твоите не са били в България,нали? Понеже тук строителите,които продаваха по-изгодно,искаха голям % от парите в начален етап и ти не разполагаш с голяма част от тях. Отделно не искаха и да чуят за отстъпки,понеже търсенето от доста години е стабилно. Личен опит,писах и тук.
Относно ремонта - да,това би добавило стойност,ако можеш и вършиш много неща сам (лепене на плочки, фина шпакловка и тн). Обаче ако разчиташ на майстори,доста се проточва във времето (допускам,че не са ти на трудов договор,а само си работил с тях други обекти). И цените на труда растат.
Купуването директно от строител съм "за",но не вярвам без комисион да постигнеш максимална цена за продажба.
Отделно 10% данък продажба в рамките на 3 години от разрешение за ползване.
Във възходящ пазар работи,но сега,при изравнени цени на кв.м. на РС и в напреднал етап,не мисля,че вече е изгодно флипването.

Ами тогава продаваш 3 години след въвеждане в експлоатация. Което ми напомня че тъкмо навлизаме в този период дето изтичат 3 години за хора купили на добра цена апартаменти въведени в експлоатация 2022. Иначе имаш trapped equity дето ти носи 0% и се самозалъгваш че имаш добра доходност защото апартамента е купен на по- ниска от пазарната цена в момента. Ето един що годе реален пример от града който следя - тристаен апартамент купен преди 3 години за 80 хил евро + 20 хил за ремонт и обзавеждане, наем 1000 лева за 11 месеца в годината или 5.5% доходност като игнорирам данъци, такси, поддръжка, ремонти, и амортизация. До тук добре, ама сега същия апартамент струва 150 хил евро и варианта е или да се самозалъгваш че правиш 5.5% или да осъзнаеш че правиш 5.5% на първоначалната инвестиция от 100 хил евро и 0% на 50 хил евро, или реално 3.5%

А 50-те хил евро разлика между покупна цена и стойност към днешна дата какво са? 0% доходност?
И защо наемът е 11 месеца? Наемите обикновено са за година, че и повече. Рядко някои напускат преди първата.

Dani, феномена е глобален, не е само в България, което го прави още по-опасен. Но можеш дапроверуш, че в много държави включително сащ, зап европа, канада, австралия и най-вече китай, има стабилни корекции и изпускане на балона. Източна Европа и някои държави от западна европа продължават да растат цените или са плато.
Както обясни колегата Емо, по-горе, много инвеститори не ги устройва платото и търсят изход преди евентуална корекция. Защото те хептен не обичат парите им да спят или да имат ниска доходност. Обикновения човек не ги гледа тези неща, не търси оптимизации, а доста често не ги и разбира. Сам си казвал - за него е достатъчно да капе. Има различни стратегии за инвестиции в имоти и твоята, която е реалната, мога да кажа, че е далеч от най-популярната.

"Ами тогава продаваш 3 години след въвеждане в експлоатация. Което ми напомня че тъкмо навлизаме в този период дето изтичат 3 години за хора купили на добра цена апартаменти въведени в експлоатация 2022".

Първо - ако чакаш 3 години след въвеждане в експлоатация плюс 3 години строеж преди това,отиваме на 2019 година,не на 2022. Тези,купени 2022,стават готови сега и трите години ще минат 2028. Да чакат ли хората 3 години?

Генерално си прав с логиката ти,но пак казвам: продавам сега,плащам си масрафа,но няма какво да купя. Или ей така,само за оборота да купувам на 2300-2400 по кварталите на етап РС.

Има една фундаментална разлика - едните от нас са избрали пазара на НИ,а другите - избират най-доходното за момента. Да,вторите правят по-голяма доходност,но вече имаш тотално натрупан риск от всичко - вътрешния риск на съответния отрасъл (например изобщо да не се построи имота), започване от 0 и непознаване на рисковете в сектора,ливъридж и тн.
Ние не отричаме,че правите пари,просто не е  нашето. Ние си вярваме в имотите,а според мен и голяма част от българите и ще си ги държим,даже и да паднат цените.

Защо само толкоз? Вселената от инвестиционни възможности е безкрайна. Голяма част от тях обаче са в корелация. Общо взето, докато държавите продължават да вземат дългове, да печатат и надуват паричната маса, то фиатните пари се обезценяват, а твърдите активи (имоти, злато, акции на стабилни фирми и т.н.) растат, а дългосрочните облигации не покриват инфлацията.
Този режим обаче не може да трае вечно, и аз не знам колко може да трае, доста дълго се задържа, но няма как да е вечно.
А като се смени режима - дали чрез криза и депресия или чрез т.нар. "меко кацане" - при обратния режим с имоти не можеш да правиш положителна доходност, а на финансовите пазари можеш при всеки режим, стига да хванеш правилно посоката.

И последно само ви се чудя, какво толкова ви бъркат 10% данък? По света хората си плащат и 20 и 30 и се радват, че имат печалба. Ти гледай да направиш печалба, пък данъка ще си го платиш и пак ще си на плюс. А ако чакаш 3 години та вземе да стане нещо и да си на минус? Държавата тогава не ти връща 10% от загубата. Ортаци сте с НАП само при печалба, а при загуба НАП забравя, че ти е ортак с 10% дял 😀

Да, за разлика от САЩ и другите държави, при нас, хората не обичат да продават имоти, факт. Там се печели много и се харчи много. Хората живеят ден за ден. А за пенсия ползват пенсионни фондове. Там и рядко се натрупва за поколенията. Консуматорство по дефиниция. Българите сме по-различни, и не виждам нищо лошо в това. По-спестовни сме, виждали сме много по-тежки времена и не бързаме да издумкаме всичко за чанти и екскурзии (поне една част от българите).

Мяткате ги тия доходности, пак казвам, все едно някой с куфарче, паднало от небето си играе на борсата и купува и продава.

Има разлики.
Писах, пак повтарям. Една разлика е, че ние играем с пари на банките. Най-трудното е да уредиш и вземеш кредита. А ако продадеш, става като лудите, дето прескочили 99 от 100 стени, докато бягат от лудницата, уморили се, и се върнали обратно.
Втора голяма разлика е, че ние държим парите извън номиналните банкноти. Като някакъв супер печеливш ход се пробутва да си разпродадеш апартаментите и да се окумиш с няколко млн кеш.
Ама не пишете какво ще го правим тоя кеш.
А утре като се напечатат нови пари и стойността им падне наполовина?
Тогава какво правим? Пак не пишете. Уж големи сметки и калкулации.
Друга голяма, очевидна разлика между акциите и имотите е, че при имотите има такси, комисионни, данъци, вадене на документи, вървене подир кандидати купувачи, кандидати продавачи, обиколки, рискове. Защо да си го причиняваме?

В крайна сметка, и аз не съм краен оптимизатор. И аз се боря "да капе", е, не колкото някои, правя и сметки някакви, но не търся и макс печалби. Ако беше така щях да купувам и продавам последните 10г като луд. А аз каквото купя не продавам. Човек си има и други приоритети. А имотите са по-малка грижа от еквивалента им в акции. На акциите трябва ежедневно да им баеш и да си скъсяваш живота. Минус 5% за един ден от 10 млн си е доста неприятно усещане.

За пореден път, чудя се как някои все правят чужди сметки. Правете си своите.